Wo liegt das Aurica Areal und was kann darauf gebaut werden?

Das Aurica Areal liegt am östlichen Ortseingang von Kaiseraugst. Es bildet einen wichtigen Entwicklungsschwerpunkt für produzierende und verarbeitende Nutzungen des Kantons Aargau. Bereits mit dem bestehenden Zonenplan kann das Areal bebaut werden. Um die Attraktivität des Areals zu steigern, haben die Grundeigentümerin Aurica AG und die Gemeinde Kaiseraugst gemeinsam einen Entwicklungsrichtplan (ERP) erarbeitet. Dieser legt die Rahmenbedingungen für die zukünftige Bebauung fest und wurde vom Gemeinderat 2024 verabschiedet.

Die Entwicklungsmöglichkeiten sind flexibel und trotzdem ist viel vordefiniert, z.B. wo gebaut werden darf, wieviel Grün- und Freifläche es geben muss und wo diese sein wird. Dies führt zu einer Aufwertung des Areals. Das Entwicklungskonzept entspricht den Anforderungen unterschiedlichster Branchen und Gebäudetypen. Ausgeschlossen sind jedoch Nutzungen mit grossen Lärm- oder Staubemissionen, Logistikbetriebe oder Wohnhäuser.

Attraktive Architektur sowie Aussen- und Freiflächen

Um eine attraktive architektonische und städtebauliche Qualität sichern zu können, setzt der Gemeinderat eine Gestaltungskommission ein. Das Areal verfügt zudem über einen grossen für die Kaiseraugster Bevölkerung zugänglichen Park und ein Naturschutzgebiet.

Verkehr

Das bereits nach jetzigem Zonenplan bebaubare Areal, führt lokal zu einem grösseren Verkehrsaufkommen. Die Zufahrt erfolgt direkt über die Kreisel Schafbaumweg und Hirsrütiweg. Messungen und darauf basierende Hochrechnungen haben gezeigt, dass der bestehende Kreisel Schafbaumweg noch über grosse Kapazitäten verfügt. Knapp die doppelte Menge des bisherigen Verkehrs kann der Kreisel auch in Spitzenzeiten noch aufnehmen. Sollte sich das Verkehrsaufkommen aus den Industrie- und Gewerbegebieten (inkl. des Aurica-Areals) auf den Kreisel Schafbaumweg mehr als verdoppeln, schreibt der Kanton einen zusätzlichen Anschluss an die Landstrasse in der Verlängerung des Challerenwegs vor. Dieser gewährleistet den flüssigen Verkehr auf der Landstrasse auch weiterhin.

Gebäudehöhen, Ausnutzungsziffer und Einnahmen

Die zulässige Bauhöhe wird auf dem rund 100'000 m² grossen Areals um zwei zusätzliche Geschosse auf 30 Meter angehoben. Gleichzeitig wird auf die Ausnutzungsziffer verzichtet. Zudem besteht die Möglichkeit, auf dem Areal insgesamt maximal drei Hochhäuser à 60 Meter erstellen zu können. Als Ausgleich dazu entstehen auf dem Areal 35'000m² Grün- und Freiflächen. Dies führt zu wirtschaftlicheren und flexibleren Ausnutzungsmöglichkeiten und damit folglich zu einem höheren Landwert. 30% dieses mit dem Verkauf realisierten Mehrwerts erhält die Gemeinde. Dies entspricht voraussichtlich ca. CHF 6 Mio. Zudem erhält die Gemeinde im Rahmen der Baubewilligungen Anschlussgebühren in Höhe von ca. CHF 10 Mio. Der effektive Betrag hängt von der gebauten Fläche ab und kann zurzeit nur geschätzt werden. Hinzu kommen weitere CHF 2.2 Mio. an Einnahmen aufgrund von Landverkäufen von 3'660 m² an die Aurica AG. 

Ausgaben für die Gemeinde

Durch das Aurica Areal führt eine Gemeindestrasse. Diese kann sowohl für den Öffentlichen Verkehr als auch für Velos uneingeschränkt in beiden Richtungen genutzt werden. Ausserdem darf sie von Personenwagen genutzt werden, die zu den östlich und südlich gelegenen Landwirtschafts- und Waldgebieten gelangen möchten. Sie kostet rund CHF 1.8 Mio. und kann mit den Landverkauf finanziert werden.

Kostenvergleich

Fazit

Um die im verabschiedeten Entwicklungsrichtplan geplanten Höhen von 30m (und max. 3 Hochhäuser von max. 60m Höhe) und die neue Aurica Strasse umzusetzen sowie die Beschränkung der Ausnützung für Dienstleistungsbetriebe entfallen zu lassen, wird die Genehmigung der Bevölkerung benötigt. Es werden vier Anträge mit folgenden Inhalten gestellt:

• Genehmigung Teilzonenplanänderung (ohne Hochhäuser)
• Genehmigung Hochhäuser
• Genehmigung Kreditantrag Strassenneubau Aurica Strasse
• Genehmigung des öffentlich-rechtlichen Vertrags (Hauptpunkte Aufhebung alter Vertrag, Landverkauf und Mehrwertabschöpfung von 30%)

Damit sind die rechtlichen Grundlagen geschaffen

• dass Unternehmen höher bauen können
• das Areal wirtschaftlich genutzt werden kann
• Firmen eine attraktive Möglichkeit bekommen, ihren Hauptsitz mit einem repräsentativen Hochhaus realisieren zu können

Und sichergestellt, dass

• attraktive öffentliche Aussenräume entstehen
• ästhetische erhöhte Anforderungen ans Erscheinungsbild erfüllt werden
• Anschlussgebühren entrichten werden
• die Gemeinde eine Beteiligung an der Wertsteigerung (Mehrwertabgabe) erhält
• der Mehrverkehr zu keinen Wartezeiten oder Staus führt.